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Affitto con riscatto: cos'è e come funziona

Le formule per acquistare casa sono molteplici in base al grado di “convenienza” e praticità: dal tradizionale acquisto con mutuo all’acquisto con nuda proprietà fino a formule più sofisticate come il “Buy to Rent” e il “Rent to Buy” (o affitto con riscatto). Il Buy to rent prevede la vendita immediata dell’immobile, il venditore accetta la dilazione del pagamento da parte dell’acquirente, ma in caso di inadempienza dell’acquirente, la casa torna nelle mani del proprietario. Il Rent to buy è invece una formula a metà tra il mutuo e l’affitto, ma con una serie di vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore.

Come funziona l’affitto con riscatto

Il Rent to buy è un istituto a metà strada tra il mutuo e l’affitto: il futuro acquirente alloggia nell’immobile pagando la somma pattuita per l’acquisto dilazionata nel tempo come fosse un affitto, il venditore resta proprietario dell’immobile fino alla fine del “riscatto”, cioè fino al saldo conclusivo. È un contratto di locazione con traslazione della proprietà.

Quali sono le caratteristiche di un simile contratto?

  • La flessibilità: un affitto a riscatto dura dai 2 ai 4 anni;
  • La caparra: è propedeutica alla stipula del contratto, ma il futuro acquirente versa un caparra-anticipo equivalente al 6/8% del valore della casa;
  • Maggiorazione della quota mensile: il venditore ha l’obbligo di maggiorare del 14% la quota mensile dell’ affitto.

Quali sono dunque i vantaggi per l’acquirente e per il venditore?

Il venditore gode di un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale e riceve una quota immediata all’inizio; l’acquirente ha l’opportunità di diluire nel tempo la spesa, può abitare da subito nella casa che andrà ad acquisire, ha tempo per monetizzare incassi derivanti da altre attività e infine, la tassazione (le imposte sulla proprietà) restano a carico del venditore.

Opzioni e condizioni del Rent To Buy

Chi opta per l’acquisto di una casa tramite la formula dell’affitto con riscatto può scegliere principalmente tra due opzioni:

  • con opzione: consiste in un contratto di locazione con contratto di opzione, cioè all’acquirente è concessa la possibilità di tramutare in qualsiasi momento la locazione in una compravendita e i canoni già versati costituirebbero un pagamento per l’acquisto. Con questa formula il vantaggio per il venditore è la certezza di non dovere mai restituire i canoni già percepiti e il vantaggio per l’acquirente è di godere dell’immobile con libertà di scegliere se acquistarlo oppure no.
    Per contro, però, lo svantaggio per l’acquirente sta proprio nel non poter pretendere il rimborso delle quote già versate, mentre per il venditore si potrebbero delineare la difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile. Dal punto di vista fiscale le imposte sono disciplinate inizialmente come locazione e in seguito come acquisto, il versamento di una eventuale imposta sull’immobile (IMU o IUC) è a carico del venditore.
  • con preliminare: si tratta sempre di contratto di locazione in cui le parti convengono sulla trasformazione del medesimo in compravendita. Rispetto al RtB con opzione, i vantaggi e gli obblighi fiscali sono i medesimi, ma è necessario specificare che il contratto è preliminare affinché non si rischino ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore. La trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, ma la “protezione” è limitata a 3 anni.

Vi sono altre due alternative, meno usate per l’affitto con riscatto.

  • RtB con riscatto automatico: al contratto di locazione si aggiunge una clausola che prevede nel caso di raggiungimento di un determinato numero di canoni concordati, il passaggio di proprietà automatico dell’immobile dal venditore/locatore all’acquirente;
  • RtB con riserva di proprietà: al contratto di locazione si aggiunge una clausola in cui la vendita e il conseguente passaggio di proprietà si concretizza solo con il pagamento dell’ultimo canone o rata.

Fonte: PROGEDIL 90 Blog

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